Im Grundsatzurteil 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 präzisierte das Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Frage der Begründung einer Kündigung eines Mietverhältnisses, wenn dieses im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbaumassnahmen aufgelöst werden soll. Dem Entscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin einer acht Mehrfamilienhäuser umfassenden Überbauung kündigte die Mietverträge mit ihren Mietern mit der Begründung, sie plane dringende Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden können. Ein Mieter focht die Kündigung unter anderem mit der Begründung an, dass sie gegen Treu und Glauben verstosse sowie unvollständig, ungenau und unzutreffend gewesen sei.
Das Bundesgericht ruft zunächst in Erinnerung, dass die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraussetzt, aber auf Verlangen zu begründen ist. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 und 140 III 496).
Zum geltend gemachten Verstoss gegen Treu und Glauben führte das Bundesgericht folgendes aus: Eine mangelnde oder fehlende Begründung führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schütztenswertes Interesse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 138 III 59). Die Kündigungsgründe können auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Selbst ein späteres Nachschieben zusätzlicher Gründe sei unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots zulässig. In Bezug auf Kündigungen im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten hielt das Bundesgericht fest, dass ein Mieter ohne hinreichend genaue Auskünfte nicht in der Lage sei, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten haben würden. Mieter haben deshalb das Recht, eine Begründung zu erhalten, die es ihnen erlauben, innert der 30-tägigen Frist die Chancen einer Anfechung der Kündigung abzuschätzen (BGE 142 III 91).
In Klarstellung seiner bisherigen Rechtsprechung führte das Bundesgericht sodann aus, dass eine Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis ist, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt. In den zitierten Entscheiden erfolgten die Kündigungen jeweils auf Vorrat, womit kein schützenswertes Interesse des Vermieters bestand und weshalb die Kündigungen treuwidrig waren. Der Begründung kommt aber eine erhebliche Bedeutung zu, auch wenn es sich aus rechtlicher Sicht bloss um eine Obliegenheit der kündigenden Partei handle. Besonders bei Sanierungs- oder Umbaukündigungen ist es dem Vermieter, der über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt, im Zeitpunkt der Kündigung ohne Weiteres möglich, die Kündigung genau zu begründen, so dass sich ein Mieter gestützt auf diese Angaben ein Bild machen kann, ob und inwiefern die Anwesenheit des Mieters diese Arbeiten tangieren würde. Werden zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten angegeben, kann dies ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse bestehe. Vorliegend erkannte das Bundesgericht jedoch, dass im Kündigungszeitpunkt ein Sanierungsprojekt bestanden und die Kündigung deshalb nicht gegen Treu und Glauben verstossen hat.